Steuervereinfachung bei Vermietung an Familienangehörige

Das Steuervereinfachungsgesetz erspart Besitzern bei der Vermietung eines Objekts an Familienangehörige künftig die Prognose-Rechnungen über die Gewinnerzielungsabsicht für die kommenden 30 Jahre, wie bisher erforderlich. Voraussetzungen sind der Abschluss eines üblichen Mietvertrages und eine vereinbarte Miete in einer Höhe von mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Jeder vierte Privatverkäufer überschätzt Wert seiner Immobilie.

Private Verkäufer von Immobilien haben nur geringe Kenntnisse des Marktes: Beim Verkauf ist der geforderte Wert deshalb oft zu hoch. Das zeigt eine Studie der TU Kaiserslautern in Kooperation mit ImmobilienScout24.


Die Studie des Fachgebiets Immobilienökonomie der TU Kaiserslautern zu den Erwartungen von Immobilienmarktakteuren in Deutschland wurde im Rahmen der Transparenzoffensive Immobilienwirtschaft organisiert. Untersucht wurden die subjektiven Erwartungen von Maklern und Privatanbietern beim Verkauf einer Immobilie.
Insgesamt wurden 413 Personen befragt (325 gewerbliche Anbieter und 88 private Anbieter). Ein zentrales Ergebnis: Jeder vierte Privatanbieter schätzt den Wert seiner Immobilie deutlich zu hoch ein.

Verkauf trotz mangelnder Marktkenntnisse

„Die befragten Makler haben die Erfahrung gemacht, dass rund ein Viertel der Verkäufer überzogene Erwartungen an den Kaufpreis stellt. Damit wird die Vermarktung spürbar erschwert“, sagt Michael Dinkel, Doktorand am Fachgebiet Immobilienökonomie der TU Kaiserslautern, an dem die Studie initiiert wurde. Dieses Ergebnis werde durch die Aussagen der Privatanbieter indirekt bestätigt, da jeder vierte angibt, dass Käufer deutlich weniger als den geforderten Angebotspreis zahlen wollen.
Besonders alarmierend: Die große Mehrheit der Privatverkäufer (75 Prozent) sagt offen, dass sie keine oder nur mäßige Kenntnisse des Immobilienmarktes hat. „Vor dem Hintergrund, dass eine Immobilie in der Regel der größte Vermögensgegenstand in einem Privathaushalt ist, stellt sich die Frage, weshalb schlecht informierte Privatpersonen keine professionelle Hilfe in Anspruch nehmen“, so Dinkel weiter. Gründe hierfür seien möglichweise mangelndes Vertrauen oder schlechte Erfahrungen mit Maklern.  

Ein gleichzeitiger Abschluss von Miet- und Kaufvertrag hat keine steuerlichen Nachteile!!!!!

Eine Wohnung war lange schwer verkäuflich. Schließlich einigte man sich aber doch mit einem Interessenten. Ihm wurde die Wohnung unter der Bedingung vermietet, dass er sie nach Ablauf von zwei Jahren kauft.

Doch der Mieter entpuppte sich als Betrüger: Er zahlte weder die Mieten, noch übte er die Kaufoption aus. Verluste aus Vermietung und Verpachtung wollte das Finanzamt bei dieser Konstellation nicht anerkennen. Bei Vertragsabschluss habe die Absicht gefehlt, einen Überschuss zu erzielen. Indes:

Diese Absicht kann bei Vermietung auch vorliegen, wenn zugleich eine Kaufoption vereinbart wird. So das Finanzgericht Münster (Az. 12 K 4690/08 E). Entscheidend sei die Sachlage bei Vertragsschluss. Abzustellen sei dabei auf die vertragsgemäße Abwicklung des abgeschlossenen Mietvertrages. Konkret: Wäre hiernach ein Überschuss offensichtlich entstanden, läge keine Liebhaberei vor.

Die Kombination dieser beiden Verträge lasse keine rechtlich unangemessene Gestaltung erkennen. Darüber hinaus werde hier auch nicht auf einen Steuervorteil abgezielt. Mit wiederum dieser Konsequenz: Die entstandenen Verluste, so das FG, seien anzuerkennen.
Defekte Gegensprechanlage kann Minderung rechtfertigen


Ist eine im Haus vorhandene Gegensprechanlage defekt, können die Mieter zur Mietminderung berechtigt sein. Für die Höhe der Minderung kommt es darauf an, ob der Hauseingang von der Wohnung aus einsehbar ist.

Ein Defekt an einer Gegensprechanlage kann den Mieter berechtigen, die Miete zu mindern. Bei der Bemessung der Minderung ist das Interesse des Mieters zu berücksichtigen, das darauf gerichtet ist, dass er Besuchern den Zugang zu seiner Wohnung gewährleisten bzw. evtl. unerbetene Besucher an der Hauseingangstür abwehren kann. Bei einer im Dachgeschoss gelegenen Wohnung ist das Interesse höher zu bewerten als bei einer Wohnung im Erdgeschoss, weil der dortige Mieter auch durch einen Blick aus dem Fenster feststellen kann, wer Einlass begehrt.
Das Interesse des Mieters bemisst sich zwischen 2 und 5% der Bruttokaltmiete. Im konkreten Fall sah das Gericht bei einer Dachgeschosswohnung eine Minderung von 5 % als gerechtfertigt an.

(LG Dessau-Roßlau, Beschluss v. 31.1.2012, 1 T 16/12)